Guide de l'achat immobilier en Thaïlande
Avant de contacter une agence immobilière dans le but d'acheter une propriété, il est préférable de se familiariser avec la législation Thaïlandaise en matière d'achat de biens. Tout d'abord, il est conseillé de se faire accompagner d'un avocat compétent, indépendant et parlant votre langue, afin de bien comprendre les démarches à entreprendre.
En effet, il n'y a pas de notaires en Thaïlande, c'est votre avocat qui certifie l'achat, c'est encore lui qui vous éclairera sur les formalités d'acquisition, les frais et les éventuelles taxes sur plus value en cas de revente.
Cet achat est l'opération la plus délicate. En effet la loi foncière Thaïlandaise réglementée par le code du cadastre ("land code"), par le ministère de l'intérieur, par le code civil et commercial et par la réforme de 1975 sur les terrains agricoles ne permet pas à un étranger de posséder un terrain sous son nom propre. Cependant, la loi sur les investissements l'y autorise.
En pratique, il est donc impossible d'acheter directement de la terre, sauf si vous êtes dans l'un de ces deux cas de figure :
a - Vous êtes un étranger qui transfert 40 000 000 de bahts en Thaïlande (environ 1,1 million d'euros) afin d'investir dans différents secteurs et alors vous obtenez une autorisation d'achat de terrain par le ministère de l'intérieur. Dans ce cas vous pourrez devenir propriétaire à vie d'un terrain d'1 Rai (1600 m2) ou plus puisque depuis septembre 2011 la loi ne donne plus de limite.
En pratique cette option n'est quasiment jamais réalisé. Notamment parce qu’elle concerne peu de gens.
b- Vous êtes un étranger qui crée une société de type LLC dans laquelle vous devez posséder obligatoirement une participation minoritaire- enregistrée en Thaïlande. Cette société à votre nom peut alors acheter tout type de construction et de terrain.
Cependant cette société sera sérieusement contrôlée par le land département, elle devra avoir une activité avérée et vos associés Thaïlandais (vos co-actionnaires) devront être réellement impliqués (pas de prête nom).
La LLC par exemple nécessite 3 co-actionnaires avec un seul directeur (souvent l'étranger).
En pratique cette solution peut-être bonne seulement si vous avez sincèrement envie de créer une société puis de posséder une terre; si votre seul but est de posséder une terre cela s'avère une véritable épreuve, entre le fait de trouver des associés fiables, un comptable et un avocat compétents puis de prouver aux autorités que votre société fonctionne bien...
Au final l'achat d'une terre par un étranger est réservé soit à une personne seule capable de ramener 1 million d'euros en Thaïlande, soit à un véritable entrepreneur dont la société pourra acheter tout type de propriété.
Option : vous êtes mariés avec un(e) Thaïlandais(e) et dans ce cas vous achetez le terrain en son nom. Vous pouvez imaginez les conséquences en cas de séparation.
La location long terme (30 ans) d'une terre correspond à l'achat d'un bail foncier. La loi Thaïlandaise permet à un étranger d'acheter un bail foncier qui l'autorise à louer un terrain pour 30 ans. A échéance le bail est renouvelable, gratuitement ou avec les frais, pour une nouvelle période de 30 ans. Au total, la loi foncière autorise 2 renouvellements, soit 90 ans. Cette location est sans risque et vos droits sont protégés. Vous êtes pleinement propriétaire du bien immobilier construit sur le terrain.
L'enregistrement du bail foncier au nom de l'acheteur se fait auprès du "Royal Thai Land Département", équivalent du cadastre français. Il est rédigé en langue Thaï
Le bail foncier est transférable en cas de revente ou d'héritage, il devra préciser :
- la durée de la location
- le droit accordé ou non à l'acheteur de revendre son acquisition (c'est à dire le bail et non le terrain associé)
- les frais d'enregistrement
- les héritiers du bail en cas de décès : dans ce cas il faut rédiger un testament avec un avocat.
Dans tous les cas rappelez vous que le bail foncier doit être enregistré au "Land Department" sinon il ne sera valide que 3 ans indépendamment de la date inscrite dans la section "durée de la location".
Il existe une deuxième possibilité de louer un terrain en Thaïlande : "le droit de superficie".
Une personne ou une société Thaïlandaise peuvent accorder ce droit à un étranger. Il s'agit du droit de posséder une construction sur un terrain donné défini et enregistré auprès du cadastre. Tout comme le bail foncier, le droit de superficie peut-être de 30 ans et est renouvelable. En fait cela correspond simplement à posséder une propriété sur le terrain d'un Thaïlandais.
Ces deux types de bail impliquent votre obligation de payer l'impôt foncier.
3- Achat d'un condominium/appartement
Les étrangers ont le droit d'acheter un condominium en Thaïlande. La loi autorise en effet l'acquisition en pleine propriété d'une unité dans un immeuble/résidence par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère.
Pour ce faire il faut faire partie d'une de ces 3 catégories :
a- étranger avec permis de résidence permanente en Thaïlande
b- étranger investisseur sous la loi de promotion de l'investissement
c- étranger qui fait entrer des devises étrangères, qui retire de l'argent d'un compte en bahts "non résident" ou d'un compte en devise étrangère dans le but d'acheter un appartement.
La majorité des acheteurs entrent dans cette dernière catégorie. Au moment du transfert des fonds en devise étrangère vers une banque Thaïlandaise il faut bien préciser à la banque que la raison de votre transfert est l'achat d'un appartement et cela doit être notifié.
Un condominium peut-être un appartement, un studio ou une maison de ville.
Concrètement la première étape de l'achat d'un condominium est donc d'ouvrir un compte en nom propre dans une banque de Thaïlande, cela vous permettra d'obtenir les certificats bancaires qui vous seront nécessaires par la suite. Lorsque vos fonds sont crédités sur votre compte thaï, la banque doit vous remettre le "Foreign Exchange Transaction Form" qui vous sera nécessaire:
- pour rapatrier votre argent si vous souhaitez un jour revendre votre appartement.
- pour enregistrer votre achat en toute propriété auprès du cadastre
La seconde étape est de faire votre choix d'achat, cela passe souvent par un agent immobilier qui vous prépare un listing de biens à visiter correspondant à votre personnalité et vos exigences.
Une fois votre choix fait, il vous faudra prendre quelques précautions :
- vérifier le quota d'unités pouvant être détenus par des étrangers dans l'immeuble. Un étranger peut revendre à un étranger. Les étrangers ne peuvent pas posséder plus de 49% de la surface totale de toutes les unités de l'appartement.
- vérifier les règlements de la copropriété
- vérifier le montant des charges de copropriété et les taxes à payer au cours de la transaction.
Pour ce faire il est conseillé que vous soyez accompagné d'un avocat indépendant (pas celui du vendeur ou celui de votre agent immobilier) et si possible qui parle votre langue. Vous serez alors prêt pour signer le compromis de vente.
La dernière étape est "le transfert du titre de propriété" : le dernier versement et la finalisation de la transaction ont lieu au cadastre Thaïlandais. Vous paierez avec un chèque de banque. Vous pourrez choisir d'être représenté par votre avocat ou votre agent immobilier.
- vérifier que votre propriété est bien reconnue en tant que condominium.
- vérifier le titre de propriété et l'identité du vendeur.
Le compromis de vente décrit les modalités de paiement et le partage des frais de transfert entre l'acheteur et le vendeur. En pratique, l'acheteur versera alors 5 à 10% de la valeur de la vente pour réserver la propriété.
Comme vous venez de le voir il existe plusieurs options d'achat en fonction du bien que vous désirez acquérir.
Dans tous les cas il est conseillé d'être bien entouré, et en matière de judicieux conseils en Thaïlande rien ne vaut un avocat indépendant et spécialisé qui parle votre langue. Il vous informera des dernières évolutions de la loi et vous aidera pour les documents administratifs.
Vous pouvez aussi faire appel à un spécialiste du diagnostic immobilier qui vous assurera de l'absence de vice caché (plomberie, construction, électricité...) et vous permettra peut-être d'avoir des arguments pour négocier le prix.
Tout le reste est au final assez simple, les taxes sont beaucoup plus légères que dans les pays francophones et vous serez peut-être surpris de la facilité de votre achat.
Si vous hésitez encore, une bonne idée serait de commencer par louer un bien, c'est très facile, cela vous permet de préparer vos contacts et de prendre le temps de découvrir la région dans laquelle vous aimeriez vivre.
Pour des besoins plus précis ou une demande particulière, il vous suffit de nous contacter et nous serons très heureux de vous faire parvenir des offres personnalisées de locations dans toute la région de Phuket.
